Imóveis de luxo no Rio: lançamentos valem R$ 60 milhões

O mercado de imóveis de luxo em lançamento no Rio de Janeiro começa a testar valores que até pouco tempo eram exceção. Na Barra da Tijuca, uma unidade de 452 metros quadrados do ATTO Design by Pininfarina foi negociada a R$ 62 mil o metro quadrado, segundo a Veja Rio. Em Ipanema, uma cobertura na Avenida Vieira Souto foi vendida por R$ 82 milhões, na maior transação residencial já registrada na cidade.

Por que esses imóveis podem valer R$ 60 milhões ou mais? No topo do mercado, multiplicar metragem pelo preço médio do bairro produz uma leitura incompleta. O valor se forma pela combinação de escassez, localização, arquitetura, exclusividade e liquidez. E, sobretudo, pela diferença entre o preço pedido e o valor que o mercado realmente sustenta.

O ATTO, primeiro residencial no Rio com projeto assinado pela Pininfarina, tem apenas 20 unidades e metragens que chegam a quase 1.190 metros quadrados. O Valor Geral de Vendas (VGV) estimado é de R$ 600 milhões. Uma unidade de aproximadamente 1.190 metros quadrados chegou a ser anunciada por R$ 92,5 milhões, preço de oferta, não valor de transação concluída. As demais unidades comercializadas estariam, em média, na faixa de R$ 56 mil o metro quadrado, segundo a Veja Rio, que cita referência do Secovi Rio de cerca de R$ 25 mil por metro quadrado na região.

Para Paulo Fernandes, corretor de imóveis e especialista em house flipping, é essa distinção que precisa ser compreendida por quem compra um imóvel de altíssimo padrão como investimento. "Preço é aquilo que o proprietário pede; valor é aquilo que o mercado sustenta", afirma.

A diferença ganha outra dimensão quando o patrimônio vale dezenas de milhões. O preço de lançamento pode incorporar a expectativa da incorporadora, o posicionamento comercial do empreendimento e a raridade do produto. Já o valor de mercado depende da disposição real de compradores em pagar aquela cifra e, depois, da possibilidade de encontrar outro interessado em condições semelhantes.

Quando o metro quadrado não conta toda a história

Em imóveis convencionais, referências por metro quadrado oferecem boa base de comparação. No luxo, produtos muito singulares reduzem o número de imóveis verdadeiramente comparáveis. Vista para o mar, posição no edifício, privacidade, dimensão do terreno, baixa quantidade de unidades, assinatura arquitetônica, padrão construtivo, localização e possibilidade de personalização alteram a percepção de valor.

O Creci-RJ aponta o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como uma das principais referências na avaliação imobiliária. O procedimento parte da pesquisa de propriedades semelhantes e de critérios técnicos para aproximar o bem analisado das condições efetivas de mercado.

Há ainda uma variável menos visível: liquidez. Quanto mais singular e caro o imóvel, menor tende a ser o universo de compradores capazes e dispostos a adquiri-lo. Um ativo pode ter atributos que justifiquem preço elevado e, mesmo assim, demandar tempo para encontrar comprador.

A transação de R$ 82 milhões em Ipanema ilustra o caráter excepcional desse mercado. A cobertura, com cerca de 2 mil metros quadrados, fica no Edifício JK, único residencial da orla de Ipanema projetado por Oscar Niemeyer e que abriga somente três apartamentos. O imóvel pertenceu ao ex-presidente Juscelino Kubitschek. São características difíceis de reproduzir em outro endereço, o que torna comparações convencionais menos precisas.

Para Fernandes, é arriscado analisar uma compra apenas pela pergunta "quanto custa o metro quadrado?". Quem investe R$ 20 milhões, R$ 40 milhões ou R$ 60 milhões precisa avaliar a raridade do produto, a demanda existente e a possibilidade de revenda. Em patrimônios dessa dimensão, uma diferença relativamente pequena na precificação pode representar alguns milhões de reais.

No topo do mercado carioca, metragem continua importando, mas já não explica sozinha o preço. Escassez, localização, arquitetura, exclusividade e liquidez dividem a mesma equação.